ביום 24.8.2011 ניתן פסק דינה של ועדת ערר בחיפה בעניין אספן בניה ופיתוח בע"מ (להלן:"אספן") עיקרי המעשה הינם כמפורט: בראשית שנות ה-2000 הוקמה שותפות מוגבלת "לב הדר גיל הזהב – שותפות מוגבלת". (להלן: "השותפות"). השותפות זכתה במכרז של משרד השיכון והבינוי, להקמת ותפעול מקבץ דיור בכרמל שבחיפה. השותפות רכשה המקרקעין והקימה מקבץ דיור בן 200 דירות, חדרי שירותים שונים, 18 חנויות וחניון תת קרקעי.
בשנת 2008 רכשה אספן את חלקו של השותף הכללי בשותפות בכ-10 מליוני ש"ח. מנהל מסמ"ק קבע כי השותפות הינה איגוד מקרקעין ובשל כך חייב את אספן במס רכישה.
בדונה בסוגיה קובעת הוועדה כי אין מדובר באיגוד מקרקעין וזאת משני טעמים:
א. ככלל ועל פי הגדרת איגוד מקרקעין בחוק, אף שמרבית נכסי האיגוד הינם מקרקעין הרי ככל שיש לאיגוד נכסים שאינם מקרקעין המפיקים לאיגוד הכנסות ואלו אינם טפלים למטרות האיגוד, יוציאו הללו את האיגוד מתחולת "איגוד מקרקעין".
במקרה דנן, הועדה כלל לא בוחנת קיומם של נכסים כגון אלו (נכסים מניבי הכנסה שאינם מקרקעין), אלא מתוארת פעילות השותפות (השכרה, תחזוקה, החזקת צוות עובדים וכד'), ובזה יוצאת הוועדה ידי חובתה: "דעתנו היא כי הקמת מקבץ הדיור על פי ההסכם עם המשרד הינה חיונית לביצוע מטרת שותפות הדר וליצור הכנסותיה...מכירת המניות ..מהווה את זכאותו של המוכר בבעלות במקרקעין יחד עם הזכויות על פי ההסכם עם המשרד. מבחינה כלכלית תוכנה של העסקה לא היה מכירת שתי זכויות נפרדות: האחת זכות הבעלות והשנייה הזכויות על פי ההסכם עם המשרד - אלא מכירת זכות אחת, והיא הבעלות על המקרקעין ששוויה נגזר בין היתר מהתמורות שצפויות להתקבל על פי ההסכם עם המשרד".
הוועדה מאזכרת את הילכת וילאר (ראה מבזק מס 354), השוללת פיצול ברכישת מקרקעין אליהן נלוותה זכות להקמת והפעלת מקבץ דיור, לשני רכיבים לעניין הטלת מס רכישה, ורואה בכל העסקה כעסקת מקרקעין, החבה במס רכישה על כולה !!
מכאן עולה כי לדעת הוועדה, גם נכס מקרקעין המניב לאיגוד הכנסות עסקיות (אף שהגדרת עסק כלל לא נדונה) שאינו טפל למטרות האיגוד, יוציא את האיגוד מהגדרת איגוד מקרקעין .
נציין כי בהחלטות המיסוי השונות וכמקובל בענייני בתי מלון דיור מוגן וכד', ההסתמכות הינה ב על נכסים אחרים שאינם נכסי מקרקעין (כגון אביזרים וציוד נלווה) המניבים לאיגוד הכנסות שאינן טפלות, וכאן החידוש לדעתנו.
ב. הטעם השני לגישת בית המשפט הוא: "ברור הוא שלעסק לב הדר קיים מוניטין, בשווי כלשהו. למוניטין שהוא נכס בלתי מוחשי יש ערך כלכלי. עסקת המכר שבפנינו כוללת את חלקו היחסי של המוכר במוניטין כחלקו בשותפות .... המסקנה המתבקשת היא כי שווי הפעילות העסקית של לב הדר עולה על 10% משווי כלל נכסיה, ויש לכן גם מטעם זה לקבוע שאינה איגוד מקרקעין". מכאן כי לדעת הוועדה "שווי הפעילות העסקית" המכונה על ידה כמוניטין, הינו נכס אשר יש לכמת את שוויו אף שהמדובר בנכס בלתי מוחשי, שלא נרכש, ובמידה ואכן יהיה שוויו מעל 10% מסך נכסי האיגוד, הרי שאין המדובר באיגוד מקרקעין. יפים הם דברים אלו לחברות רבות אשר מחזיקות בנדל"ן מניב מסוגים שונים אשר לפעילות העסקית של הפעלת הנדל"ן לסוגיה השונים קיים מוניטין אשר ערכו עולה על 10% משווי המקרקעין. לדוגמא בניין משרדים בבעלות חברה אשר מבצעת גם את הניהול, במידה ושווי פעילות הניהול עולה על 10% משווי הבניין הרי לפי קביעת הוועדה, מכירת החברה אינה בבחינת איגוד מקרקעין.
נכתב ע"י רו"ח ומשפטן ישי חיבה
